Hernieuwing van handelshuur: is het contract zeker een handelshuur

Is het contract zeker een handelshuur?

De handelshuurwet (en ook het pop-up decreet) zijn immers enkel van toepassing op huurovereenkomsten inzake onroerende goederen die gebruikt worden door ondernemingen die er rechtstreeks in contact staan met hun klanten.

Artikel 1 Handelshuurwet vereist cumulatief: een huurovereenkomst, een onroerend goed of deel daarvan, hoofdzakelijk gebruik door de huurder of onderhuurder voor een kleinhandel of ambacht met direct publiek contact en een akkoord over die bestemming bij de ingenottreding (uitdrukkelijk of ondubbelzinnig stilzwijgend) of later uitdrukkelijk gedurende de huur. Indien het akkoord pas tijdens de huur tot stand komt, loopt de negenjarige handelshuurtermijn slechts vanaf dat moment.

Het is irrelevant of partijen natuurlijke personen of rechtspersonen zijn en ook een vzw kan onder de wet vallen indien de handelsbestemming primeert. Het is ook niet vereist dat de handelszaak door de huurder zelf wordt gedreven, dit kan ook door een onderhuurder geschieden.

'Rechtstreeks in contact staan met klanten' — rechtspraak

Wat het ‘rechtstreeks in contact staan met klanten’ betreft: hierbij twee interessante voorbeelden uit de rechtspraak waarbij er toch discussie was of het al dan niet ging om een handelshuur.

Huur van ruimte in een grootwarenhuis

In een eerste zaak rees de vraag of de huur van een ruimte in een grootwarenhuis wel of niet onder de handelshuurwetgeving viel. In een arrest van het Hof van Cassatie van 20 maart 2014 werd zo het volgende beslist: ‘Wanneer de huurder een ruimte huurt binnenin een grootwarenhuis dat openstaat voor het publiek in het algemeen, om er als zelfstandige een kleinhandel uit te baten, kan niet worden vermoed dat de huurder in de mogelijkheid is een eigen cliënteel op te bouwen dat op beduidende wijze onderscheiden is van dat van het grootwarenhuis aangezien dit publiek in de eerste plaats het cliënteel is van het grootwarenhuis. Om te bepalen of dergelijke huur, ondanks de door de partijen aan de overeenkomst gegeven andere kwalificatie, toch onder het toepassingsveld valt van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, dient de rechter in feite na te gaan of de huurder gelet op de bijzondere omstandigheden en modaliteiten van de uitbating, waaronder de ligging, het permanent en vast karakter van de verhuurde ruimte, de toegang tot die ruimte, het autonoom karakter van de uitbating, in de mogelijkheid is een eigen cliënteel op te bouwen dat op beduidende wijze onderscheiden is van dat van het grootwarenhuis.’

Bed & Breakfast

Een tweede rechtszaak betrof de vraag of een bed & breakfast wel of niet onder de handelshuurwetgeving viel. Hier kwalificeerde de rechtbank van Antwerpen op 22 oktober 2020 de uitbating van een B&B als het leveren van diensten aan het publiek in het gehuurde pand en dus als kleinhandel in de zin van de Handelshuurwet, waarbij zelfs de loutere terbeschikkingstelling van de logies volstaat zonder bijkomende prestaties.

Wanneer het huurcontract de B&B-uitbating uitdrukkelijk als doel vermeldt en er daadwerkelijk publiek contact is (ontvangst, service), is de Handelshuurwet van toepassing. Het feit dat de uitbater zijn hoofdverblijfplaats in het pand vestigt, wijzigt dit niet wanneer de bewoning ondergeschikt is aan de handelsbestemming. Een handelshuurder kan zijn hoofdverblijfplaats vestigen in het tot kleinhandel bestemde goed, maar in geval van een gemengde bestemming bepaalt artikel 1, § 2 van de Woninghuurwet dat de woninghuurwet niet van toepassing is wanneer de overeenkomst op grond waarvan de woning aan de huurder wordt toegewezen ondergeschikt is aan een hoofdovereenkomst die betrekking heeft op de bedrijvigheid van de huurder.

'Rechtstreeks in contact staan met klanten' — rechtspraak

Wat het ‘rechtstreeks in contact staan met klanten’ betreft: hierbij twee interessante voorbeelden uit de rechtspraak waarbij er toch discussie was of het al dan niet ging om een handelshuur.

Huur van ruimte in een grootwarenhuis

In een eerste zaak rees de vraag of de huur van een ruimte in een grootwarenhuis wel of niet onder de handelshuurwetgeving viel. In een arrest van het Hof van Cassatie van 20 maart 2014 werd zo het volgende beslist: ‘Wanneer de huurder een ruimte huurt binnenin een grootwarenhuis dat openstaat voor het publiek in het algemeen, om er als zelfstandige een kleinhandel uit te baten, kan niet worden vermoed dat de huurder in de mogelijkheid is een eigen cliënteel op te bouwen dat op beduidende wijze onderscheiden is van dat van het grootwarenhuis aangezien dit publiek in de eerste plaats het cliënteel is van het grootwarenhuis. Om te bepalen of dergelijke huur, ondanks de door de partijen aan de overeenkomst gegeven andere kwalificatie, toch onder het toepassingsveld valt van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, dient de rechter in feite na te gaan of de huurder gelet op de bijzondere omstandigheden en modaliteiten van de uitbating, waaronder de ligging, het permanent en vast karakter van de verhuurde ruimte, de toegang tot die ruimte, het autonoom karakter van de uitbating, in de mogelijkheid is een eigen cliënteel op te bouwen dat op beduidende wijze onderscheiden is van dat van het grootwarenhuis.’

Bed & Breakfast

Een tweede rechtszaak betrof de vraag of een bed & breakfast wel of niet onder de handelshuurwetgeving viel. Hier kwalificeerde de rechtbank van Antwerpen op 22 oktober 2020 de uitbating van een B&B als het leveren van diensten aan het publiek in het gehuurde pand en dus als kleinhandel in de zin van de Handelshuurwet, waarbij zelfs de loutere terbeschikkingstelling van de logies volstaat zonder bijkomende prestaties.

Wanneer het huurcontract de B&B-uitbating uitdrukkelijk als doel vermeldt en er daadwerkelijk publiek contact is (ontvangst, service), is de Handelshuurwet van toepassing. Het feit dat de uitbater zijn hoofdverblijfplaats in het pand vestigt, wijzigt dit niet wanneer de bewoning ondergeschikt is aan de handelsbestemming. Een handelshuurder kan zijn hoofdverblijfplaats vestigen in het tot kleinhandel bestemde goed, maar in geval van een gemengde bestemming bepaalt artikel 1, § 2 van de Woninghuurwet dat de woninghuurwet niet van toepassing is wanneer de overeenkomst op grond waarvan de woning aan de huurder wordt toegewezen ondergeschikt is aan een hoofdovereenkomst die betrekking heeft op de bedrijvigheid van de huurder.

Is een clausule die de wet buiten toepassing verklaart bindend?

Voor alle duidelijkheid: een loutere clausule die de wet buiten toepassing verklaart terwijl aan de voorwaarden is voldaan, heeft geen effect, gelet op het dwingend karakter van de Handelshuurwet. In de Handelshuurwet is de beschermde partij meestal de huurder, maar soms ook de verhuurder (bv. art. 14, eerste lid Handelshuurwet). In een aantal gevallen zijn ze het zelfs beiden (bv. art. 6, 25, tweede lid, art. 25, derde lid en 29 Handelshuurwet).

Niet-naleving van de Handelshuurwet leidt tot relatieve nietigheid (art. 5.58 tweede lid BW). De beschermde partij kan afstand doen van het recht zich op de nietigheid te beroepen (art. 5.61 BW). Dit kan evenwel pas wanneer het recht waarvan eventueel zal worden afgezien, werkelijk is ontstaan. Zo kunnen beide partijen bijvoorbeeld de herziening van de huurprijs vragen bij het einde van elke driejarige periode. Zodra de termijn waarbinnen die aanvraag moet geschieden is ingegaan, kunnen ze voor de komende driejarige periode daarvan afzien, maar niet eerder. Soms kan de afstand slechts gebeuren mits het naleven van beschermende formaliteiten. Zo kunnen de partijen bijvoorbeeld slechts in een authentieke akte of in een verklaring voor de vrederechter, in de loop van de overeenkomst, afzien van de minimumduur van negen jaar.

Slechts die bepalingen van de wet, waarvan de tekst ondubbelzinnig vermeldt dat de partijen er kunnen van afwijken, zijn aanvullend. Een voorbeeld van zo’n aanvullende wetsbepaling is artikel 9 Handelshuurwet betreffende het lot van door de handelshuurder uitgevoerde verbouwingswerken. Voor alles wat niet is geregeld in de Handelshuurwet, moet worden teruggegrepen naar het gemeen huurrecht, dat ook hier als aanvullend vangnet blijft gelden.

Conventionele toepassing van de Handelshuurwet door partijen

Wat als het contract geen handelshuur is, maar partijen er voor hebben gekozen de handelshuurwetgeving geheel of gedeeltelijk contractueel van toepassing te verklaren?

Indien niet aan alle voorwaarden van artikel 1 Handelshuurwet is voldaan of een uitzondering van artikel 2 Handelshuurwet geldt, kunnen partijen de handelshuurwetgeving geheel of gedeeltelijk contractueel van toepassing verklaren, zonder afbreuk te doen aan andere dwingende wetsbepalingen (bv. woninghuur).

Bij dergelijke conventionele toepassing berust de toepasselijkheid op wilsautonomie en mist de handelshuurwetgeving haar dwingend karakter: afwijkende clausules die onder de handelshuurwetgeving nietig zouden zijn, kunnen dan geldig zijn, en partijen kunnen ook slechts bepaalde onderdelen (bv. art. 6 over huurprijsherziening of regels rond hernieuwing) selecteren.

De loutere titel “handelshuur” volstaat niet! Vereist is een duidelijke clausule die de handelshuurwetgeving (of bepaalde artikelen) van toepassing verklaart en bij voorkeur ook bepaalt of toekomstige wetswijzigingen automatisch doorwerken of niet, aangezien volgens de meerderheidsleer de versie bij contractsluiting geldt, behoudens andersluidend beding. In de praktijk wordt gewaarschuwd voor onduidelijkheid wanneer slechts onderdelen (zoals art. 14 en 16 over hernieuwing) worden overgenomen, bijvoorbeeld omtrent de toepasselijkheid van de uitzettingsvergoeding van artikel 25 Handelshuurwet.

Onderschied: handelshuur versus concessie

Is het contract wel een handelshuur en bijvoorbeeld geen concessie?

De kwalificatie gebeurt immers naar de werkelijkheid van de overeenkomst, niet louter naar haar benaming, en vereist een toets aan toepassingsvoorwaarden en uitsluitingen (o.m. openbaar domein, complexe overeenkomsten).

Het onderscheid tussen handelshuur en concessie draait in essentie om het voorwerp en het juridische regime: handelshuur is een huurovereenkomst van een onroerend goed waarin kleinhandel of een zelfstandig ambacht wordt uitgeoefend met rechtstreeks contact met het publiek, en dergelijke overeenkomst valt onder de dwingende Handelshuurwet.

Een concessie is daarentegen geen huur maar een kader- of gebruiksovereenkomst, vaak betreffende ruimten op het openbaar domein of een commerciële distributierelatie (verkoopconcessie), waarop de Handelshuurwet niet van toepassing is.

Handelshuur veronderstelt een huurprijs, een minimumduur en specifieke beschermingen (hernieuwing, onderhuur/overdracht onder voorwaarden, regeling voor werken, bevoegdheid van de vrederechter), bij concessie daarentegen primeren de openbare bestemming van het domein en/of de regels van het concessierecht en commerciële concessiewetgeving (WER), met doorgaans een precair karakter en eenzijdige herroepbaarheid door de overheid binnen de grenzen van behoorlijk bestuur.

Brouwerijcontract

Is het contract geen brouwerijcontract?

Een brouwerijcontract is een gemengde, sui generis raamovereenkomst met als essentie een exclusieve en/of minimum drankafnameverbintenis door de horeca-uitbater tegenover specifieke tegenprestaties van de brouwerij of drankenhandelaar (zoals financiering, huur of bruikleen), waarop het algemene verbintenissenrecht en, naar gelang van de onderdelen, bijzondere regels (huur, bruikleen, borgtocht, koop) van toepassing zijn. In brouwerijcontracten kan een handelshuurcomponent aanwezig zijn, maar het contract kan ook louter leverings- en financieringsverbintenissen bevatten en bovendien gelden aanvullende sectorinstrumenten zoals de Gedragscode Drankafnamecontracten. Wanneer de brouwerij een pand verhuurt, geldt de klassieke handelshuur van negen jaar of eventueel de kortdurende handelshuur, maar aspecten die niet door de Handelshuurwet worden geregeld vallen onder (grotendeels) aanvullend gemeen huurrecht met bepaalde dwingende regels. Brouwerijcontracten zijn vaak toetredingscontracten met bijzondere interpretatieregels en potentiële limitering van schadebedingen bij geldschulden, wat geen eigen kenmerk van loutere handelshuur is. Voor meer info is het in september 2025 gepubliceerde boek Brouwerijcontracten van advocaat David De Keyzer in deze materie een absolute aanrader.

Franchising

Is het contract geen franchising?

In franchising kan, indien de uitbating zelfstandig gebeurt en het economisch risico bij de uitbater ligt, eveneens een eigen cliënteel aanwezig zijn en dus handelshuurbescherming.

In Wallonië is dit sinds 18 oktober 2018 bovendien expliciet bevestigd: handelshuurbepalingen zijn onverkort van toepassing op huurovereenkomsten gesloten in het kader van een commerciële samenwerkingsovereenkomst (zoals franchise) en exclusieve-enseigne-bestemmingsclausules zijn nietig. Deze aanpassing in artikel 1 Handelshuurwet heeft tot gevolg dat de bepalingen van de Handelshuurwet in het Waalse Gewest thans anders zijn dan in het Brusselse en het Vlaamse Gewest.

Maar franchise is geen handelshuur wanneer enkel een franchiseovereenkomst bestaat of wanneer de terbeschikkingstelling van lokalen slechts bijkomstig is binnen een diensten- of andere complexe overeenkomst (huur van werk/aanneming; art. 1710 BW), zodat geen “huur van een goed” in de zin van art. 1 Handelshuurwet voorligt. De klassieke toets is “bijzaak volgt hoofdzaak”: is het primaire doel dienstverlening, dan sluit dit handelshuur uit; is het primaire doel gebruik van het onroerend goed, dan kan handelshuur spelen. Rechtspraak heeft ook constructies aanvaard waarbij de huur volledig ondergeschikt is aan de franchise zodat bij stopzetting van de franchise de accessoire huur mee eindigt; miskenning van de contractuele bestemming kan dan zowel franchise als (onder)huur doen ontbinden, terwijl bij autonome huur het eindigen van de franchise de huur niet aantast. Tevens is de Handelshuurwet niet van toepassing op diverse complexe contracten (zoals onroerende leasing) waarin het huuraspect ondergeschikt is.

En om het nog wat moeilijker te maken: er bestaat onenigheid over het geval waarin de franchisegever en de franchisenemer ervoor opteren twee overeenkomsten te sluiten, een franchiseovereenkomst en een huurovereenkomst. Volgens bepaalde rechtspraak en rechtsleer is ook in dat geval de (afzonderlijke) huurovereenkomst volledig ondergeschikt aan de franchiseovereenkomst en is bijgevolg de Handelshuurwet niet op de (afzonderlijke) huurovereenkomst van toepassing. Volgens andere rechtspraak en rechtsleer gaat het om twee afzonderlijke overeenkomsten en is op de huurovereenkomst wel degelijk de Handelshuurwet van toepassing.

Belangrijk is dus dat regionale verschillen (Wallonië versus Vlaanderen/Brussel) en de kwalificatievraag “huur van goed” versus “huur van werk” daarbij doorslaggevend zijn.

Complexe dienstenovereenkomst

Is het contract geen complexe dienstenovereenkomst?

De Handelshuurwet is ook niet van toepassing op complexe dienstenovereenkomsten waarin een huuraspect vervat ligt. De Handelshuurwet zal bijvoorbeeld niet worden toegepast op de overeenkomst waarbij de eigenaar van een handelszaak een gerant voor de uitbating van de handelszaak aanduidt.

Zo oordeelde de rechtbank van koophandel van Brussel in een vonnis van 2007 dat de Handelshuurwet niet van toepassing is in een geval waarin een bankagent een mandaat krijgt van een financiële instelling om als bankagent op te treden en de financiële instelling hem in het kader daarvan een goed verhuurt. In dezelfde zin oordeelde het hof van beroep van Luik in een arrest van 2004 dat de Handelshuurwet niet van toepassing is op een overeenkomst voor de exploitatie van een hotel. Ook de overeenkomst voor de exploitatie van een parking in naam en voor rekening van de eigenaar van de parking zal niet aan de Handelshuurwet onderworpen zijn.

Bezetting ter bede

Is het contract geen bezetting ter bede?

Bezetting ter bede is een overeenkomst waarbij een eigenaar een tijdelijk en precair gebruiksrecht tegen prijs toestaat, tot wederopzegging of voor een beperkte periode, en geldt als onbenoemde overeenkomst buiten de Handelshuurwet indien zij op bijzondere omstandigheden steunt en geen wetsontduiking beoogt.

Zo oordeelde het Hof van Cassatie op 29 februari 2016 dat de rechter die oordeelt dat beide partijen, die geenszins de bedoeling hadden de wet op de handelshuurovereenkomsten te omzeilen en die geen overeenstemming over een nieuwe handelshuurovereenkomst hebben bereikt, de gemeenschappelijke wil hadden de vorige huurster de mogelijkheid te bieden het pand tijdelijk te betrekken om tijdens die periode haar voorraad goederen van de hand te doen en een nieuwe handelsvestiging te zoeken, naar recht zijn beslissing verantwoordt om de overeenkomst tussen de partijen aan te merken als een overeenkomst van bezetting ter bede en niet als een handelshuurovereenkomst.

Typische criteria uit de rechtspraak zijn de tijdelijkheid, de mogelijkheid tot snelle beëindiging en de aanwezigheid/hoogte van een prijs; het voorlopige karakter onderscheidt haar van gewone handelshuur. De rechter is niet gebonden door de door partijen gegeven benaming en zal desnoods herkwalificeren wanneer het huurelement domineert of geen legitieme wachtsituatie bestaat. Ook bij bepaalde duur kan kwalificatie als bezetting ter bede blijven gelden indien de context objectieve, tijdelijke redenen aanreikt.

Handelshuur van korte duur

Is het contract geen handelshuur van korte duur?

De bevoegdheid inzake handelshuur werd in 2014 geregionaliseerd en elk gewest voerde daarop een specifieke regeling voor handelshuur van korte duur in, met een maximale looptijd van één jaar en de verplichting tot schriftelijke overeenkomst.

In Vlaanderen, Wallonië en Brussel geldt dat opeenvolgende periodes mogelijk zijn mits dezelfde voorwaarden als de initiële korte duur, maar de totale duur mag nooit één jaar bereiken of overschrijden. Overdracht en onderhuur zijn principieel uitgesloten, behoudens schriftelijke afwijking in Wallonië en, voor onderhuur, in Brussel.

In Vlaanderen is er het Decreet van 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht en meer info is te vinden op Vlaio.

Het Waalse decreet van 15 maart 2018 betreffende handelshuur van korte duur trad in werking op 1 mei 2018 en is van toepassing op overeenkomsten gesloten na die datum; het voorziet o.m. in eenzijdige opzeg door huurder met één maand opzeg, geen stilzwijgende verlenging en een schriftelijkheids- en registratieregel. Meer info is te vinden op Urbain Retail en de tekst van het decreet is beschikbaar via ETAAMB.

Het Brusselse Hoofdstedelijk Parlement nam op 25 april 2019 een ordonnantie betreffende handelshuur van korte duur aan; meer info is te vinden via ETAAMB en inleidende gidsen op hub.brussels.

Deze regimes beogen onder meer pop-upondernemingen en kunnen ook in de horecasector worden aangewend, met eigen bepalingen inzake verbouwingswerken per gewest.

Conclusie

Pas als men zonder discussie overtuigd is dat het contract een gewone handelshuur is, is verder onderzoek naar de wettelijke rechten van commerciële huurders bij huurhernieuwing in België zinvol, wat behandeld wordt in deel 2.

Aan te raden publicaties

• De grote vastgoedgids (Larcier-Intersentia, oktober 2025)
• Actuele regels handelshuur en huur van andere bedrijfsruimtes (Larcier-Intersentia, juli 2025)
• Handelshuur (Larcier-Intersentia, mei 2018)
• Handelshuur (Larcier-Intersentia, januari 2012)
• Knelpunten handelshuur (Larcier-Intersentia, mei 2007)