Interview

Renovatie en vastgoed: een grondige analyse, met aandacht voor de hertekening door de Vlaamse regelgever

Bij Larcier-Intersentia is in oktober 2025 het boek Renovatie en vastgoed verschenen, dat het verslagboek is van de studiedag ‘Renovatie en vastgoed’, georganiseerd in oktober 2025 door het Instituut voor Goederenrecht van de Faculteit Rechtsgeleerdheid en Criminologische Wetenschappen van de KU Leuven.

In het boek maken de auteurs de balans op van de Vlaamse renovatieplicht voor niet-residentieel en residentieel vastgoed die in voege is sinds respectievelijk 2022 en 2023. Ook thema’s zoals fiscaliteit en de waardering van vastgoed komen aan bod. De renovatieplicht heeft een grote impact op de vastgoedsector en is onontbeerlijk voor de verduurzaming van ons gebouwenpark. Toch blijven er nog belangrijke vragen onbeantwoord en werkt de Vlaamse regelgever reeds aan een hertekening. Ook in dat verband hebben de auteurs de nodige aandachtspunten.

Larcier-Intersentia interviewde de editors, de hoogleraren Dorothy Gruyaert en Vincent Sagaert, naar aanleiding van deze uitgave.

Het boek vangt aan met een analyse door Tom Verbeke van de economische weerslag van de renovatieplicht op de waardering van vastgoed. Wat zijn de meest opvallende resultaten van zijn analyse?

In zijn bijdrage geeft Tom Verbeke (Departement Economie, KU Leuven) op basis van heel wat cijfermateriaal, visueel voorgesteld met tabellen en grafieken, een inzicht in de waarde van renovaties aan de hand van prijsverschillen voor woningen met verschillende energielabels. Die prijsverschillen laten immers toe om een inschatting te maken van de waarde die potentiële kopers hechten aan de verschillen in energetische prestaties van woningen.
Het is duidelijk dat de verbetering van de gemiddelde energiescore van verkochte woningen mee de toename van de woningprijs in Vlaanderen verklaart. Zo zou ongeveer 6,6 procentpunt van de stijging van de gemiddelde woningprijs tussen 2012 en 2021 het resultaat zijn van kwaliteitsverbeteringen (naast energetische efficiëntie ook elementen als woon- en tuinoppervlakte, leeftijd of type woning).

Uiteraard stelt zich de zeer belangrijke vraag wat de impact is van de plicht om te renoveren op het grondwettelijk beschermde eigendomsrecht. Wat zijn de bevindingen van Emma De Clercq en Dorothy Gruyaert?

In de tweede bijdrage in het boek wordt door Emma De Clercq (Doctoraatsonderzoeker KU Leuven en FWO aspirant) en Dorothy Gruyaert (Docent KU Leuven en Kulak) een analyse gemaakt van de balans tussen eigendomsbescherming enerzijds en het opleggen van positieve eigendomsverplichtingen zoals de renovatieplicht anderzijds.
Hun bijdrage vangt aan met een stand van zaken van de renovatieplicht op regelgevend vlak, waarna een overzicht wordt geboden van de mensenrechtelijke, grondwettelijke bescherming van het individuele eigendomsrecht. In het vierde deel van hun bijdrage wordt dieper ingegaan op het doorslaggevende criterium in de belangenafweging, namelijk de proportionaliteitsvereiste.
Die proportionaliteitstoets speelt immers een cruciale rol om een billijk evenwicht te vinden tussen maatschappelijke doelen, zoals het tegengaan van klimaatverandering, en de bescherming van individuele eigendomsrechten.

Het nieuwe Vlaamse Regeerakkoord voorziet in een versoepeling van de renovatieplicht, wat ook aan bod komt in de bijdrage van Emma De Clercq en Dorothy Gruyaert. Welke vragen roept deze versoepeling op?

Hoewel de huidige Vlaamse Regering in haar regeerakkoord stelt dat de renovatie van het gebouwenpark een belangrijke beleidsprioriteit blijft, voorziet het Vlaamse regeerakkoord in een versoepeling van de renovatieplicht.
Deze afzwakking roept nieuwe vragen op, met name in het licht van het standstillbeginsel, want hiermee duikt een nieuw proportionaliteitsvraagstuk op: in hoeverre zou deze wijziging een aanzienlijke achteruitgang van het Vlaamse milieubeschermingsniveau vormen en zou een dergelijke achteruitgang gerechtvaardigd zijn? Met andere woorden, weegt deze versoepeling, gedreven door eisen van technische en financiële haalbaarheid en rechtmatige verwachtingen, op tegen de nood aan urgente klimaatmaatregelen?

Opvallend is dat de Vlaamse Regering op 18 juli 2025 wel reeds de verlenging van de nalevingstermijn van vijf naar zes jaar heeft goedgekeurd, en dit zowel voor residentieel als voor niet-residentieel vastgoed, maar (nog) niet de volledige afschaffing van het verstrengingspad voor residentieel vastgoed. Dat kan erop wijzen dat een dergelijke fundamentele terugschroeving, in het licht van het standstillbeginsel, politiek en juridisch moeilijker verdedigbaar is.

In deze context is het belangrijk te wijzen op het recente arrest van het Grondwettelijk Hof van 11 september 2025 over het uitstel van de Brusselse lage-emissiezone, dat in dit verband richtinggevend kan zijn. Het Hof schorste daar de Brusselse ordonnantie die de volgende verstrengingsfase uitstelde, omdat dit uitstel leidde tot een aanzienlijke achteruitgang van de milieubescherming zonder redelijke motivering. En deze redenering is ook relevant voor de Vlaamse renovatieplicht. Het terugschroeven van maatregelen die gericht zijn op de verduurzaming van het gebouwenpark staat op gespannen voet met de standstillverplichting.

De Vlaamse regelgeving rond de renovatieplicht illustreert dus de moeilijke evenwichtsoefening tussen de nood aan klimaattransitie en de bescherming van individuele eigendomsrechten.
De overheid staat voor de uitdaging om ingrijpende klimaatmaatregelen te verzoenen met rechtmatige verwachtingen en economische haalbaarheid.
Uiteindelijk blijft de kernvraag: hoe ver mag de overheid gaan in het opleggen of versoepelen van verplichtingen die zowel het eigendomsrecht als de bescherming van het leefmilieu raken?

Ook de juridische aandachtspunten van de renovatieplicht bij niet-residentieel en residentieel vastgoed, met inbegrip van de bijzondere regels bij appartementsmede-eigendom, komen in het boek aan bod. Maar is energetische renovatie van appartementsgebouwen geen heikel punt, gezien het principe van de collectieve besluitvorming?

In de derde bijdrage bespreekt Eva Milants (Advocaat, Eubelius) uitgebreid de EPC- en renovatieverplichtingen voor bestaand niet-residentieel vastgoed in de drie gewesten, waarbij zij de vraag stelt of men door de bomen nog het bos kan zien.

Zo verschillen op dit ogenblik de energieprestatiecertificaten in de drie gewesten, maar in de nieuwe EPBD beoogt de Europese Unie de energieprestatiecertificaten te harmoniseren. Er wordt een methodiek opgelegd voor de berekening van de energieprestatie van een gebouw en vanaf 29 mei 2026 moeten de certificaten in elke lidstaat volgens eenzelfde model worden opgesteld. Ook moet elke lidstaat volgens deze nieuwe richtlijn een nationaal plan maken (en iedere vijf jaar updaten) van de manier waarop hij de Europese doelstelling om tegen 2050 tot een emissievrij gebouwenbestand te komen, wenst te verwezenlijken. De implementatie van de richtlijn zal tot belangrijke wijzigingen en meer harmonisering op het vlak van energieprestatiecertificaten leiden in de gewesten.

Ook op het vlak van de renovatieverplichtingen verschilt de aanpak vandaag in de drie gewesten.
In Vlaanderen geven bepaalde transacties sinds 1 januari 2022 aanleiding tot renovatieverplichtingen en vanaf 2030 zal er ook een algemene renovatieverplichting, los van enige transactie, gelden voor de slechtst presterende Vlaamse niet-residentiële onroerende goederen. In Brussel en Wallonië zijn de minimale energieprestatieniveaus nog niet vastgelegd, althans voor niet-residentieel vastgoed wat Brussel betreft, maar zal er binnenkort eveneens een algemene renovatieverplichting gelden voor bestaand niet-residentieel vastgoed, los van enige transactie.

In de vierde bijdrage gaat de aandacht van Marie-Laure Degroote (Postdoctoraal onderzoeker KU Leuven, Advocaat) en Vincent Sagaert (Gewoon Hoogleraar KU Leuven en KULAK) naar de energetische renovatieverplichtingen bij residentieel vastgoed, inclusief appartementsgebouwen, in Vlaanderen anno 2025. De energetische renovatie van appartementsgebouwen is inderdaad bijzonder, gezien de aard van de besluitvorming. De beslissing om werken uit te voeren aan de gemene delen moet immers genomen worden via de algemene vergadering met de vereiste meerderheid: voor energetische renovatiewerken met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten is in principe een tweederdemeerderheid vereist. Een uitzondering geldt echter voor wettelijk opgelegde werken: deze kunnen worden goedgekeurd met volstrekte meerderheid van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen. Het gaat om dwingende regels waarvan in de statuten niet kan worden afgeweken, noch naar boven noch naar beneden. Maar over energetische renovatiewerken die enkel slaan op de private kavel, kan de mede-eigenaar uiteraard zelfstandig beslissen, tenzij dergelijke verduurzaming ook een impact zou hebben op de gemeenschappelijke gedeelten.
Vergeet ook niet dat, naast de besluitvorming, ook de financiering de nodige uitdagingen oplevert. Naast de premies waarop men ten laste van de overheid aanspraak kan maken, is immers uiteraard ook een groot deel intern kapitaal van de VME nodig.

In de rechtsleer en vanuit de betrokken sector worden er verschillende voorstellen gedaan om de energetische renovatie van appartementsgebouwen te incentiveren. In de eerste plaats gaan er stemmen op om de opt-outmogelijkheid, die ook niet was voorgesteld door de expertengroep die de hervorming van het appartementsrecht voorbereidde, en reeds tijdens de voorbereiding van de wetshervorming van 2018 werd bekritiseerd, af te schaffen. Recent werd ook een wetsvoorstel ingediend om deze opt-out te beperken tot kleine appartementsgebouwen (minder dan drie kavels); het wetsvoorstel wil daarnaast ook de energetisch batige ingrepen toevoegen als een bestemming voor het reservekapitaal. Energetisch batige ingrepen als bestemming voor het reservekapitaal worden omschreven als werkzaamheden en vernieuwingen die nodig zijn om tot een verduurzaming en verbetering van de energieprestatie van het gebouw of de gebouwen te komen, met als niet-limitatieve voorbeelden isolatie, zonnepanelen en warmtepompen. Zelfs in die gevallen waar er een reservekapitaal beschikbaar is, blijkt dit vaak onvoldoende om de volledige renovatiewerken te bekostigen. Een bijkomende maatregel zou kunnen zijn om de jaarlijkse bijdrage (nu: 5% van de totale gewone lasten van het voorgaande boekjaar) op te krikken. De verhoging van het percentage zou men eventueel ook kunnen laten afhangen van het bouwjaar van het gebouw, de energiescore of de asbestscore van het gebouw.

En, niet onbelangrijk, wat is de invloed van de renovatieplicht op de positie van huurders?

Tom Vandromme (Postdoc onderzoeker Universiteit Antwerpen) benadrukt in zijn bijdrage dat de minimale woningkwaliteitsnormen het belangrijkste instrument zijn in het kader van de verduurzaming van (huur)woningen. Deze normen leggen concrete duurzaamheidselementen op voor (huur)woningen (dakisolatie, dubbel glas en uiteindelijk een minimaal energielabel), zijn dwingend en er zijn handhavingsinstrumenten (publiekrechtelijke en privaatrechtelijke). Daarnaast gelden de minimale woningkwaliteitsvereisten ook voor lopende huurovereenkomsten, zodat elke eigenaar (verhuurder) verplicht is de duurzaamheid van zijn (huur)woning te verbeteren. Een kanttekening hierbij is dat de verduurzaming van de huurmarkt op deze manier wel traag verloopt. Zo treedt het minimale energielabel pas in werking in 2030, om nadien te verstrengen in (2035 en) 2040. Een sneller tijdspad lijkt evenwel moeilijk haalbaar, aangezien de minimale woningkwaliteitsvereisten een belangrijke last leggen op (private) verhuurders van bestaande huurwoningen, zodat er rekening moet worden gehouden met het kwantitatieve behoud van de (private) huurmarkt en het vermijden van uitval.

De realiteit is ook dat, terwijl er voor eigenaars van gebouwen die deze gebouwen zelf gebruiken, een belangrijke stimulans voor verduurzaming ligt in de vermindering van de energiekosten, waardoor zij de kosten van verduurzaming zelf kunnen terugverdienen, deze stimulans voor eigenaars-verhuurders veel minder aanwezig is. Binnen het huidige huurrecht lijken er weinig tot geen open normen te zijn die in het voordeel van verduurzaming kunnen worden toegepast. Een mogelijkheid is dat de vrederechter eventueel rechtsmisbruik vaststelt in hoofde van de verhuurder die weigert dat de huurder bepaalde verduurzamingswerken uitvoert, waarbij het begrip ‘rechtsmisbruik’ wordt ingevuld vanuit de urgente nood aan verduurzaming. Daarnaast kan een oproep naar de decreetgever worden gelanceerd om binnen het Vlaamse Woninghuurdecreet een aantal bepalingen aan te passen of in te voeren om de verduurzaming van huurwoningen te faciliteren.

Ook de fiscale aspecten mogen uiteraard niet ontbreken en ook hier komen er in het boek een aantal kritische reflecties aan bod. Kunnen jullie dit kort toelichten?

Filip Debelva (Hoofd Instituut voor Fiscaal Recht KU Leuven) en Dioni Heymans (Doctoraatsbursaal Instituut voor Fiscaal Recht KU Leuven) wijzen erop dat inzake renovatie of afbraak-heropbouw de verschillende regimes vage grenzen kennen en ook in elkaar lijken over te lopen, in het bijzonder op het vlak van de btw. Men kan zich de vraag stellen of er enig risico bestaat om tussen twee regimes in te vallen en op die manier een voordeel ontzegd te worden. De uitgevoerde werken kunnen immers ingedeeld worden volgens het ingrijpend karakter van de werkzaamheden. Grosso modo kan worden gesteld dat er bij het renoveren van een woonst waarbij de draagmuren intact blijven en de oppervlakte niet meer dan verdubbelt, sprake is van een ‘renovatie’ en de werkzaamheden (i.e. de dienstverrichting) kunnen plaatsvinden aan het verlaagde tarief van 6%. Wanneer een gebouw echter volledig wordt afgebroken en heropgebouwd, kwalificeren de werken als afbraak-heropbouw en kan de levering ook plaatsvinden aan het verlaagde tarief van 6%. Dit betekent dat er conceptueel gezien een kloof zou kunnen bestaan tussen beide regimes: men kan gevangen zitten tussen renovatie en afbraak gevolgd door wederopbouw. Dit zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn wanneer het merendeel van de draagmuren gesloopt werd, waardoor de werken niet kwalificeren als renovatie, maar wel bepaalde delen behouden werden, waardoor men ook niet kan spreken van een afbraak. Dit zou resulteren in een ‘worst of both worlds’, aangezien de werkzaamheden gefactureerd moeten worden aan 21% (wegens het overschrijden van het oppervlaktecriterium), terwijl er mogelijk niet voldoende wordt afgebroken om te vallen onder het regime voor afbraak en heropbouw.

Wat specifiek Vlaanderen betreft, heeft de decreetgever renovaties willen stimuleren, voornamelijk met een sociale of klimatologische insteek. Er werden de afgelopen jaren verschillende regimes in het leven geroepen, waarvan er inmiddels een aantal opnieuw zijn afgeschaft. Zo werden de registratierechten op de verkoop van de enige eigen woning drastisch verlaagd. Tijdelijk werd er een nog lager tarief voorzien voor een zogenaamde ingrijpende energetische renovatie (‘IER’).
Tegelijkertijd werd ook de zogeheten renovatieplicht ingevoerd voor gebouwen met een lage EPC-waarde. Ter financiering daarvan voorziet de Vlaamse overheid voortaan ook in tal van premies. Wanneer een onbewoonbare woning wordt afgebroken en heropgebouwd, kan deze bovendien een vrijstelling genieten van de onroerende voorheffing gedurende enkele jaren. Tot slot heeft dit alles ook een invloed op het kadastraal inkomen, wat niet alleen gevolgen met zich meebrengt in de personenbelasting, maar ook voor de regionale onroerende voorheffing. Dit alles wordt in hun bijdrage verder toegelicht.

Tot slot: welke zijn de aandachtspunten voor de notariële praktijk, in het bijzonder wat betreft de informatieplicht van de notaris?

Benjamin Verheye (Gastdocent Instituut voor Goederenrecht KU Leuven, Notaris) wijst onder meer op een aantal hiaten inzake de wettelijke informatieplichten die rusten op de notaris inzake energie-eisen en renovatieverplichtingen. In het Vlaamse Gewest is er bijvoorbeeld geen expliciete verplichting om een EPC gemene delen te vermelden in de akte. In het Waalse Gewest bestaat er tout court geen algemene verplichting om informatie inzake PEB-certificaten in de akte op te nemen en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaat er geen informatieplicht inzake de renovatieverplichtingen. De vraag rijst dan ook hoe de notaris dient om te gaan met deze hiaten in zijn adviesverplichting. Indien er wel een wettelijke verplichting bestaat, is de situatie zeer eenvoudig: de wetgeving respecteren. Deze wetgeving vormt overigens een mooie (en vrij jonge) illustratie van het belang dat de decreetgever toedicht aan de actief authentiserende rol van de Belgische notaris. Bij gebrek aan een specifieke wettelijke verplichting dient de notaris echter zelf in te schatten of voormelde informatie voldoende belangwekkend is om deel uit te maken van zijn algemene informatie- en adviesplicht en om die reden op te nemen in de akte.

Benjamin Verheye wijst er terecht op dat men er niet van mag uitgaan dat de notaris álle energie-eisen waarmee een koper geconfronteerd kan worden bij bouw- en/of verbouwwerkzaamheden aan een verworven onroerend goed, in de akte opsomt of de koper daarover inlicht. Het is bijvoorbeeld voldoende dat er wordt gewezen op een algemeen geldende renovatieplicht, maar dat betekent niet dat de notaris ook concrete inlichtingen dient te verschaffen over hoe die renovatie moet of kan worden uitgevoerd. De notaris is immers geen energie- en renovatie-expert. De belanghebbende partij dient zich ervan bewust te zijn dat zij voor dergelijke technische expertise best te rade gaat bij een energiedeskundige en/of een architect. Het gezegde “schoenmaker, blijf bij uw leest” geldt in dit geval zeker en vast ook voor de notaris.

Over het boek