Résiliation anticipée d'un contrat de bail commercial par le locataire

Existe-t-il une base juridique permettant à un locataire de résilier anticipativement un contrat de bail commercial ?

La situation classique : résiliation légale par le locataire (bail commercial de neuf ans)

Le locataire peut résilier le bail en cours à la fin de chaque période de trois ans, à condition de donner un préavis de six mois par exploit d'huissier ou lettre recommandée. Il ne peut être dérogé à ce droit, et toute limite contractuelle ou sanction relative à son utilisation est nulle et non avenue.

Il est également important de noter que la jurisprudence de cassation confirme explicitement que les clauses liant la perte ou le remboursement des avantages accordés (p.ex. réductions de loyer, mois sans loyer) à une telle résiliation constituent également une dérogation interdite.

Dans son arrêt du 9 septembre 2019, la Cour de cassation a jugé que la possibilité de résiliation anticipée du bail par le locataire à la fin de chaque période de trois ans, prévue à l'article 3, §3, de la loi sur les baux commerciaux, est une disposition légale obligatoire visant à offrir une protection supplémentaire au locataire. Les parties ne peuvent y déroger, de sorte que la clause prévoyant la perte d'un avantage contractuel dans le cas où le locataire ferait usage de cette possibilité de résiliation anticipée est également nulle et non avenue.

Dans cette affaire, le juge d'appel (Tribunal de première instance néerlandophone de Bruxelles) a jugé le 27 juin 2018 que l'article 4 du contrat de bail commercial prévoyait une période sans loyer, suivie d'une réduction du loyer, mais que le troisième paragraphe prévoyait que, en cas de résiliation anticipée du contrat de bail commercial par le locataire à la fin des trois premières années, ce dernier rembourserait l'intégralité du montant des loyers gratuits et réduits dont il avait bénéficié, majoré d'un taux d'intérêt annuel de 4 %.

Le premier juge avait calculé le montant de la réduction à rembourser sur la base de cette disposition à 122 500 €, à majorer du taux d'intérêt conventionnel de 4 % par an à compter de la date moyenne du 7 juin 2013. Toutefois, la Cour de cassation a estimé que le juge d'appel, qui avait décidé sur cette base que la clause prévoyant la perte de l’avantage du loyer gratuit et réduit dans le cas où le locataire ferait usage de la possibilité de résilier le bail à l'issue de la première période de trois ans n'était pas entachée de nullité, n'avait pas motivé sa décision en droit.

Résiliation de commun accord (bail commercial de neuf ans)

Les parties peuvent résilier le bail commercial à tout moment, à condition que l'accord soit consigné dans un acte authentique ou par une déclaration devant le juge (de paix). Cette exigence formelle est impérative, dans l’intérêt du locataire.

La jurisprudence souligne que, en cas de non-respect de cette exigence formelle, le juge ne peut confirmer la résiliation à l'amiable. En pratique, on s’adresse souvent au juge de paix pour faire acter la déclaration, ou l’on établit un acte authentique, le cas échéant avec une procuration authentique.

La jurisprudence précise que le bailleur ne peut invoquer une résiliation à l’amiable sans formalités à l'encontre du locataire, alors que ce dernier peut invoquer l’exécution d'un tel accord : il est donc conseillé de suivre la voie formelle. Le locataire commercial peut donc prouver que le contrat de bail commercial a été résilié d'un commun accord sans que cet accord ait été consigné dans un acte authentique ou une déclaration devant le juge de paix. Le locataire commercial peut invoquer l’exécution de l'accord de résiliation.

A contrario, le bailleur commercial ne peut invoquer une résiliation à l’amiable sans formalités à l'encontre du locataire commercial. En cas de résiliation à l'amiable à laquelle le locataire ne donne pas suite, le bailleur ne peut demander la résiliation du contrat de bail commercial pour cause de non-exécution.

Une résiliation à l'amiable qui ne répond pas aux exigences formelles présente donc un risque sérieux pour le bailleur, de sorte qu’il est fortement recommandé de respecter la formalité avant que le bailleur conclue p.ex. un nouveau contrat de bail et/ou cède le bien loué.

Dans une affaire concrète (justice de paix d’Anvers, 30.01.2014, publié dans Rechtskundig Weekblad, 2014-15, n° 1, 06.09.2014), les parties ont ainsi conclu le 24 novembre 2013 un accord en vue de la résiliation à l'amiable du bail commercial, stipulant que ce dernier prendrait fin le 28 novembre 2013. Cet accord stipulait également que les deux parties coopéreraient pour officialiser cet accord, conformément aux dispositions de l'article 3, §4, de la loi sur les baux commerciaux.

À la suite de ceci, le bailleur a soumis cet accord au juge de paix en demandant que le locataire soit convoqué, afin que les deux parties puissent confirmer l'accord de résiliation à l'amiable susmentionné devant le juge de paix, sur la base de l'article précité de la loi sur les baux commerciaux.

Cependant, le locataire ne s'est pas présenté à la date à laquelle il avait été convoqué, de sorte que l'accord de résiliation à l'amiable n'a pas pu être confirmé par les deux parties devant le juge de paix.

Compte tenu de ce qui précède, le bailleur a alors déposé une requête auprès de la justice de paix le 13 janvier 2014, afin de faire déclarer valide la résiliation du bail commercial au 28 novembre 2013. En effet, la règle veut que la résiliation à l'amiable d'un contrat soit valide lorsqu'il y a consentement entre les parties concernant cette résiliation et qu'aucune exigence de forme particulière ne doit être remplie pour que cet accord soit valide.

Toutefois, la résiliation à l'amiable d'un contrat de bail commercial constitue une exception à cette règle. Pour être valide, un accord de résiliation à l'amiable d'un bail commercial doit être consigné dans un acte authentique ou une déclaration devant le juge. En l'espèce, le juge de paix n'a pu que constater l'absence d'acte authentique ou de déclaration devant le juge confirmant la résiliation à l'amiable du bail commercial par les parties. En l'absence d'un accord valide de résiliation à l'amiable, le juge de paix ne pouvait donc pas statuer, en l'espèce, que les parties avaient résilié le bail à l'amiable.

Il convient également de noter que la résiliation à l'amiable pourrait de facto être un moyen d'obtenir un bail commercial d'une durée initiale inférieure à neuf ans (et supérieure à un an, sans quoi un bail commercial de courte durée pourrait être conclu immédiatement). Il est en effet admis que, sur la base de l’autonomie de la volonté, les parties sont autorisées à convenir de la date à laquelle le contrat prend fin en cas de résiliation à l'amiable.

Cette date peut être plus ou moins proche. Cependant, rien n'empêche les parties de la fixer p.ex. quelques années après la conclusion de la résiliation à l'amiable. Il serait ainsi possible de conclure un bail commercial pour la durée minimale légale de neuf ans, puis de procéder presque immédiatement à une résiliation à l'amiable, celle-ci prenant effet cinq ans plus tard.

La résiliation à l'amiable peut également inclure une disposition relative aux travaux que le locataire a entretemps effectués sur le bien loué, en fixant une indemnité forfaitaire, en excluant toute indemnité, etc.

Baux commerciaux de courte durée (au niveau régional : Flandre, Bruxelles et Wallonie)

En Flandre, le décret Pop-up du 17 juin 2016 prévoit que le locataire peut résilier le bail en cours à tout moment, à condition de donner un préavis d'un mois par exploit d'huissier ou par lettre recommandée (art. 5 décr. Pop-up). Ce délai de préavis peut être adapté en faveur du locataire. Le bailleur ne peut pas résilier le bail et doit en respecter la durée. Les parties peuvent toutefois résilier le bail à tout moment d'un commun accord. Cela nécessite également un document écrit (art. 6 décr. Pop-up). Comme en cas de résiliation contractuelle du contrat de bail en application de l'article 6, le locataire n'a droit à aucune indemnité pour sa sortie en cas de résiliation anticipée, sauf convention contraire (art. 7 décr. Pop-up).

À Bruxelles, l'ordonnance bruxelloise du 25 avril 2019 relative aux baux commerciaux de courte durée prévoit que le locataire peut à tout moment résilier le bail en cours, à condition de donner un préavis d'un mois par exploit d'huissier ou par lettre recommandée. La résiliation prend effet le premier jour du mois suivant la signification de l’exploit d'huissier ou de la lettre recommandée. Selon l'article 6, les parties peuvent également résilier le bail en cours à tout moment, à condition que leur accord soit consigné par écrit. Elles peuvent aussi résilier le bail d'un commun accord afin d'établir un nouveau contrat de bail relevant de l'application du livre III, titre VIII, chapitre II, section IIbis, du Code civil. L'article 7 prévoit que le locataire n'a droit à aucune indemnité, ni en cas de résiliation contractuelle du bail en application de l'article 6 ni en cas de résiliation anticipée, sauf convention contraire.

En Wallonie, l'article 3 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée et modifiant le Code civil stipule que le locataire peut résilier le bail à tout moment, à condition de donner un préavis d'au moins un mois par lettre recommandée. La résiliation prend effet le premier jour du mois suivant la réception de la lettre recommandée. Les parties peuvent également résilier le contrat de bail à tout moment d'un commun accord écrit.

La force majeure ou les circonstances imprévues constituent-elles des motifs de résiliation anticipée d'un bail commercial ?

Force majeure dans les baux commerciaux : suspension vs résiliation

La doctrine générale de la force majeure exige une impossibilité d'exécution non imputable ; une simple aggravation ou une incapacité financière ne suffit pas. En matière de bail, la Cour de cassation a confirmé que l'article 1722 de l'ancien Code civil couvre à la fois l'impossibilité temporaire et l'impossibilité définitive : en cas d'impossibilité temporaire de jouir du bien loué (p.ex. en raison de mesures de confinement empêchant l'accès au public), l'exécution est suspendue ; en cas d'impossibilité définitive, la résiliation de plein droit intervient.

Dans son arrêt du 26 mai 2023, la Cour de cassation a ainsi jugé que la force majeure suspend l'exécution des obligations lorsque l'empêchement n'est que temporaire et que le contrat peut encore être exécuté utilement après la période convenue. Lorsque l’impossibilité pour le bailleur de permettre au locataire de jouir du bien comme promis n'est que temporaire et que le contrat peut encore être exécuté utilement après la période convenue, les obligations du contrat de bail doivent à nouveau être exécutées lorsque cette impossibilité prend fin.

Alors que le Tribunal de première instance de Flandre occidentale (division de Bruges) a constaté le 20 avril 2022 que le locataire ne pouvait exploiter le local commercial en raison des mesures liées au Covid, et qu’il a jugé que l'article 1722 de l'ancien Code civil ne pouvait s’appliquer en raison d'une perte temporaire de jouissance, il n'a pas justifié cette décision en droit, et l'arrêt a donc été annulé par la Cour de cassation.

La jurisprudence pendant le Covid qui a refusé la suspension ou la réduction du loyer s'est fondée sur l'absence de manquement de la part du bailleur et sur le principe selon lequel l'incapacité de payer ne constitue pas un cas de force majeure. L'approche doctrinale plus moderne du Livre 5 nuance le critère d'impossibilité, en l'évaluant à l’aune du débiteur normalement prudent et raisonnable, tout en maintenant le principe selon lequel les dettes pécuniaires ne permettent pas, en règle générale, d'invoquer la force majeure.

Circonstances imprévues (imprévision) et résiliation anticipée

Bien que le Livre 5 du Code civil contienne une disposition relative aux changements de circonstances, son application aux baux commerciaux pour le partage des prix ou des risques reste incertaine et contestée dans la doctrine et ne fournit pas de base autonome évidente pour la résiliation anticipée d'un bail commercial en dehors des cas prévus par la loi.

Dans le contexte du Covid, certaines décisions ont été fondées sur la suspension de l'obligation de paiement en raison de la perturbation de la jouissance paisible, mais pas sur l'imprévisibilité comme motif de résiliation.

En résumé : quiconque souhaite résilier « anticipativement » un bail commercial doit en pratique s'appuyer sur le droit de résiliation triennal ou sur la résiliation à l'amiable ; la force majeure joue principalement un rôle de mécanisme de suspension ou de dissolution en vertu de l'article 1722 de l'ancien Code civil lorsque la jouissance est temporairement ou définitivement impossible.

Qu'advient-il des travaux de rénovation effectués par le locataire commercial si celui-ci résilie anticipativement un contrat de bail commercial ?

Bail commercial ordinaire : enlèvement ou indemnisation à la fin du bail

Pour les rénovations importantes au sens de la loi sur les baux commerciaux (art. 7 loi sur les baux commerciaux), les dispositions de l'article 9 de la loi sur les baux commerciaux s'appliquent à la fin du bail : le bailleur ne peut exiger l’enlèvement des travaux réalisés avec son autorisation et, s'ils sont conservés, le bailleur a le choix entre une indemnisation pour la valeur des matériaux et de la main-d'œuvre ou pour la plus-value. Sans autorisation, aucune indemnité n'est due, et la remise en l’état d’origine peut être exigée.

Cette réglementation est une disposition complémentaire et ne s'applique qu'aux travaux visés à l'article 7 de la loi sur les baux commerciaux : il s'agit de rénovations qui modifient durablement la structure du bâtiment, sont utiles à l'exploitation commerciale, ne compromettent pas la sécurité, la salubrité ou la valeur esthétique, et dont le coût ne dépasse pas trois ans de loyer. Citons p.ex. la démolition de cloisons intérieures ou l'installation de grandes vitrines. Les travaux mineurs consistant en de simples adaptations, aménagements ou finitions, ainsi que la construction de nouveaux bâtiments qui ne modifient pas la nature ou la destination du bien, sont soumis au droit commun des baux et ne relèvent donc pas des articles 7 et 9. L'arrêt de la Cour de cassation du 3 juin 2004 est intéressant à cet égard.

Les travaux de transformation ne sont également autorisés que dans les locaux commerciaux et non dans les autres parties. Cette loi impérative permet au locataire, malgré les clauses d'interdiction contractuelles, d'imposer de tels travaux dans les limites légales.

Les travaux sont effectués aux risques et périls du locataire, et le juge de paix peut ordonner leur cessation en cas de travaux effectués sans consentement ou en violation de celui-ci, conformément à l'article 8 de la loi sur les baux commerciaux.

Baux commerciaux de courte durée (pop-up) : différents régimes selon les Régions

Dans le cas des baux commerciaux de courte durée, les trois Régions permettent au bailleur, sauf convention contraire, d'exiger l’enlèvement des travaux au départ du locataire, et aucune indemnité n'est due en cas de conservation des travaux.

Le décret Pop-up flamand du 17 juin 2016 prévoit en outre la cessation des travaux non autorisés sur demande et confirme que leur exécution se fait aux risques et périls du locataire (art. 10 décr. Pop-up). L'article 12 du décret Pop-up stipule que, lorsque le locataire a financé les travaux de rénovation, le bailleur peut exiger leur enlèvement. S'il conserve les travaux, il n'est redevable d’aucune indemnité. Sur ce point, l'article 12 du décret Pop-up s'écarte donc complètement de l'article 9 de la loi sur les baux commerciaux. En vertu de l'article 9 de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur ne peut exiger l’enlèvement des travaux, mais ne peut que s'y opposer. Si les rénovations ne sont pas supprimées, il doit verser une indemnité. L'article 12 du décret Pop-up et l'article 9 de la loi sur les baux commerciaux sont tous deux des dispositions complémentaires, de sorte que les parties peuvent s'en écarter en pratique.

Selon l'article 14 de l'ordonnance bruxelloise du 25 avril 2019 relative aux baux commerciaux de courte durée, le bailleur peut exiger du locataire qu'il remette le bien dans son état d’origine à son départ ; s'il conserve les travaux, aucune indemnité n'est due, sauf convention contraire. Cette règle est supplétive et peut faire l'objet d'une dérogation contractuelle ; la doctrine confirme la même chose : conservation sans indemnité ou enlèvement sur demande.

En ce qui concerne la Wallonie, l'article 18 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée et modifiant le Code civil stipule que, lorsque des modifications ont été effectuées aux frais du locataire ou du sous-locataire, le bailleur peut, sauf convention contraire, exiger leur enlèvement au départ du locataire, mais il ne peut s'y opposer. Si le bailleur conserve les travaux de rénovation ainsi réalisés, il n'est redevable d’aucune indemnité, sauf convention contraire.

Qu'advient-il des travaux de rénovation effectués par le locataire commercial si celui-ci résilie anticipativement un contrat de bail commercial ?

Bail commercial ordinaire : enlèvement ou indemnisation à la fin du bail

Pour les rénovations importantes au sens de la loi sur les baux commerciaux (art. 7 loi sur les baux commerciaux), les dispositions de l'article 9 de la loi sur les baux commerciaux s'appliquent à la fin du bail : le bailleur ne peut exiger l’enlèvement des travaux réalisés avec son autorisation et, s'ils sont conservés, le bailleur a le choix entre une indemnisation pour la valeur des matériaux et de la main-d'œuvre ou pour la plus-value. Sans autorisation, aucune indemnité n'est due, et la remise en l’état d’origine peut être exigée.

Cette réglementation est une disposition complémentaire et ne s'applique qu'aux travaux visés à l'article 7 de la loi sur les baux commerciaux : il s'agit de rénovations qui modifient durablement la structure du bâtiment, sont utiles à l'exploitation commerciale, ne compromettent pas la sécurité, la salubrité ou la valeur esthétique, et dont le coût ne dépasse pas trois ans de loyer. Citons p.ex. la démolition de cloisons intérieures ou l'installation de grandes vitrines. Les travaux mineurs consistant en de simples adaptations, aménagements ou finitions, ainsi que la construction de nouveaux bâtiments qui ne modifient pas la nature ou la destination du bien, sont soumis au droit commun des baux et ne relèvent donc pas des articles 7 et 9. L'arrêt de la Cour de cassation du 3 juin 2004 est intéressant à cet égard.

Les travaux de transformation ne sont également autorisés que dans les locaux commerciaux et non dans les autres parties. Cette loi impérative permet au locataire, malgré les clauses d'interdiction contractuelles, d'imposer de tels travaux dans les limites légales.

Les travaux sont effectués aux risques et périls du locataire, et le juge de paix peut ordonner leur cessation en cas de travaux effectués sans consentement ou en violation de celui-ci, conformément à l'article 8 de la loi sur les baux commerciaux.

Baux commerciaux de courte durée (pop-up) : différents régimes selon les Régions

Dans le cas des baux commerciaux de courte durée, les trois Régions permettent au bailleur, sauf convention contraire, d'exiger l’enlèvement des travaux au départ du locataire, et aucune indemnité n'est due en cas de conservation des travaux.

Le décret Pop-up flamand du 17 juin 2016 prévoit en outre la cessation des travaux non autorisés sur demande et confirme que leur exécution se fait aux risques et périls du locataire (art. 10 décr. Pop-up). L'article 12 du décret Pop-up stipule que, lorsque le locataire a financé les travaux de rénovation, le bailleur peut exiger leur enlèvement. S'il conserve les travaux, il n'est redevable d’aucune indemnité. Sur ce point, l'article 12 du décret Pop-up s'écarte donc complètement de l'article 9 de la loi sur les baux commerciaux. En vertu de l'article 9 de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur ne peut exiger l’enlèvement des travaux, mais ne peut que s'y opposer. Si les rénovations ne sont pas supprimées, il doit verser une indemnité. L'article 12 du décret Pop-up et l'article 9 de la loi sur les baux commerciaux sont tous deux des dispositions complémentaires, de sorte que les parties peuvent s'en écarter en pratique.

Selon l'article 14 de l'ordonnance bruxelloise du 25 avril 2019 relative aux baux commerciaux de courte durée, le bailleur peut exiger du locataire qu'il remette le bien dans son état d’origine à son départ ; s'il conserve les travaux, aucune indemnité n'est due, sauf convention contraire. Cette règle est supplétive et peut faire l'objet d'une dérogation contractuelle ; la doctrine confirme la même chose : conservation sans indemnité ou enlèvement sur demande.

En ce qui concerne la Wallonie, l'article 18 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée et modifiant le Code civil stipule que, lorsque des modifications ont été effectuées aux frais du locataire ou du sous-locataire, le bailleur peut, sauf convention contraire, exiger leur enlèvement au départ du locataire, mais il ne peut s'y opposer. Si le bailleur conserve les travaux de rénovation ainsi réalisés, il n'est redevable d’aucune indemnité, sauf convention contraire.

Quel est le sort du sous-locataire si le locataire commercial résilie anticipativement un contrat de bail commercial ?

L'article 11, II, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux stipule que, lorsque le bail principal prend fin avant l'expiration de la durée du bail par la faute, à l'initiative ou avec le consentement du locataire principal, le sous-locataire devient locataire direct du bailleur principal, sans formalités supplémentaires.

Selon la Cour de cassation, la nouvelle relation entre le bailleur principal et l'ancien sous-locataire ne constitue pas un nouveau contrat de bail, mais, en règle générale, une continuation du bail qui existait entre le bailleur principal et le locataire principal.

Dans son arrêt du 5 novembre 2009, la Cour de cassation a statué comme suit : « 1. En vertu de l'article 1717, alinéa 1er, du Code civil, le locataire a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui est pas interdite.

En vertu de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951, l'interdiction de céder le bail ou de sous-louer un immeuble ou partie d'immeuble ne peut faire obstacle à la cession, la sous-location faite ensemble sur la cession ou la location du fonds de commerce et portant sur l'intégralité des droits du locataire principal.

En vertu de l'article 11.I, alinéa 1er, de la même loi, en cas de cession portant sur l'intégralité des droits du locataire principal, le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur.

L'article 11.II, alinéa 3, de la loi du 30 avril 1951, dispose que si la location principale prend fin avant l'échéance du bail par la faute, à l'initiative ou de l'accord du locataire principal, le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur, aux conditions à déterminer de commun accord. À défaut d'accord, le juge, saisi par la partie la plus diligente, fixe ces conditions en équité et en ce qui concerne le loyer, fait application des dispositions de l'article 19.

2. Il ressort de l'ensemble de ces dispositions qu'en matière de bail commercial, le législateur a accordé au sous-locataire une plus grande protection qu'en droit commun.

Si la location principale prend fin de l'accord du locataire principal avant l'échéance du bail, le sous-locataire qui le souhaite peut devenir le locataire direct du bailleur principal.

Sauf stipulation contraire, le contrat de bail entre le bailleur principal et l'ancien sous-locataire n'est pas un nouveau contrat de bail. C'est, en principe, la continuation du bail qui existait entre le bailleur principal et le locataire principal, aux conditions convenues de commun accord entre le bailleur principal et l'ancien sous-locataire ou qui ont été déterminées par le juge. »

Les conditions concrètes sont déterminées par les parties ou, à défaut d'accord, par le juge, conformément au principe d'équité, en application de l'article 19 de la loi sur les baux commerciaux en ce qui concerne le loyer. Ce mécanisme anti-collusion vise à protéger le sous-locataire contre toute collusion entre le locataire principal et le bailleur au détriment du sous-locataire.

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