Renouvellement des baux commerciaux: droits légaux des locataires 

Si le contrat est incontestablement un bail commercial standard, quels sont les droits légaux des locataires commerciaux en matière de renouvellement de bail en Belgique ?

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À la fin d'un contrat de bail commercial, les locataires commerciaux en Belgique ont légalement le droit de demander le renouvellement afin de poursuivre la même activité, mais ils n'ont pas le droit absolu de l’obtenir.

L'article 13 de la loi sur les baux commerciaux accorde au locataire le droit préférentiel de demander trois renouvellements (jusqu'à un total de 36 ans pour une durée normale), tandis que l'article 14 impose des exigences formelles et temporelles strictes et obligatoires pour la demande, sous peine de nullité.

En vertu de l'article 16 de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur conserve un droit de refus absolu, en principe lié à une indemnité d'expulsion (voir ci-dessous), et peut également accepter des conditions modifiées. En l'absence d'accord, le tribunal déterminera les conditions dans le cadre légal (y compris le loyer via l'article 18 de la loi sur les baux commerciaux).

Le renouvellement peut être convenu contractuellement pour une durée inférieure ou supérieure à neuf ans, à condition que certaines formalités spécifiques soient respectées. Un bail commercial peut être renouvelé pour une durée inférieure à neuf ans, à condition d’avoir un accord explicite entre le locataire et le bailleur. Cet accord ne peut être valablement conclu qu'au moment du renouvellement lui-même et doit, sous peine de nullité, être attesté par un acte authentique ou une déclaration devant le juge de paix, comme le prévoit l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux.

En outre, la durée du bail renouvelé peut être limitée à la période restante jusqu'à ce que le bailleur atteigne l'âge de la majorité si celui-ci est mineur au moment du renouvellement (article 13, alinéa 2 de la loi sur les baux commerciaux).

À titre d'information : un régime distinct s'applique spécifiquement aux baux commerciaux de courte durée (pop-ups) : les renouvellements ne sont possibles que sous des conditions écrites strictes et sans dépasser la limite d'un an ; si cette limite est dépassée, le bail commercial de neuf ans s'applique.

La protection est également liée à la poursuite du même commerce, ce qui signifie que le locataire souhaite poursuivre le commerce identique à celui qu'il exerçait effectivement au moment de la demande de renouvellement. Un « commerce similaire » au sens de l'article 25, alinéa 1er, 2° et 5° de la loi sur les baux commerciaux n'est expressément pas suffisant. Le « droit » au renouvellement du bail s'applique à l'ensemble du bien loué, y compris les locaux annexes et les locaux destinés à un usage résidentiel, dans les conditions prévues à l'article 4 de la loi sur les baux commerciaux, mais pas à la partie du bien loué que le locataire a sous-louée pour un autre usage (article 16, II de la loi sur les baux commerciaux). En autorisant une telle sous-location, le locataire a prouvé qu'il n'avait pas besoin de ces locaux pour l'exercice de son activité de commerce de détail, de sorte qu’aucune raison ne justifie de continuer à lui accorder la protection de la loi sur les baux commerciaux pour ces locaux.

Après le troisième renouvellement, les droits légaux expirent, sauf en cas de prolongation à l'amiable.

Veuillez noter qu'il existe des mécanismes de sécurité pour les demandes tardives ou irrégulières via une confirmation du propriétaire.

Un sous-locataire peut-il également demander le renouvellement du bail ?

L'article 11 de la loi sur les baux commerciaux prévoit qu'un sous-locataire peut obtenir un renouvellement dans trois cas distincts, chacun assorti de conditions et de formalités spécifiques.

Premièrement, le sous-locataire dispose d'un droit dérivé au renouvellement « dans la mesure » où le locataire principal obtient lui-même le renouvellement du bail principal. Si le locataire principal obtient le renouvellement, le sous-locataire en bénéficie également, mais jamais pour une période plus longue que celle dont dispose le locataire principal.

En outre, si le locataire principal ne demande pas de renouvellement (valable) ou si sa demande est refusée pour des raisons qui lui sont propres, le sous-locataire peut obtenir le renouvellement directement auprès du bailleur, à condition que les règles strictes de notification et de convocation soient respectées.

Le sous-locataire doit notifier au bailleur sa propre demande, qu'il a régulièrement adressée au locataire principal, le même jour et sous la même forme. L'article 14, alinéa 2, de la loi sur les baux commerciaux ajoute qu'en l'absence d'accord ou en cas de silence, le sous-locataire doit assigner à la fois le locataire principal et le bailleur dans les trente jours suivant la réponse négative ou après l'expiration du délai de trois mois. Le silence du bailleur n'implique pas le consentement du sous-locataire et le bailleur peut toujours exercer son droit de reprise ou imposer d'autres conditions au cours de la procédure. Dans son arrêt du 12 septembre 2014, la Cour de cassation a précisé que le consentement irréfutable par silence s'applique à une demande du locataire principal, mais pas à une demande d'un sous-locataire.

Enfin, le sous-locataire devient locataire de plein droit si le bail principal prend fin prématurément par la faute, l'initiative ou le consentement du locataire principal, après quoi les conditions sont déterminées par accord ou par le tribunal conformément aux principes d'équité.

La durée de la nouvelle relation ne peut excéder la durée maximale qui s'appliquait au bail principal.

Comment un propriétaire peut-il légalement refuser de renouveler un bail commercial en Belgique ?

En Belgique, un propriétaire peut refuser de renouveler un bail commercial en réponse à une demande de renouvellement valable du locataire. C'est ce que l'on appelle « le droit de refuser le renouvellement », ce qui signifie que le propriétaire ne peut être contraint de conclure un nouveau bail.

Dans de nombreux cas, une indemnité d'expulsion doit être versée : il s'agit d'un montant qui couvre le préjudice subi par le locataire lorsque le bail n'est pas renouvelé. Cette indemnité d'expulsion n'est due que dans les cas énumérés de manière exhaustive aux articles 16 et 25 de la loi sur les baux commerciaux, le cas échéant en combinaison avec les articles 12 et 26 de la loi sur les baux commerciaux en cas de transfert à un acquéreur. En cas de refus injustifié de renouvellement (article 16, IV de la loi sur les baux commerciaux), l'indemnité forfaitaire s'élève à trois ans de loyer, avec une augmentation possible jusqu'à l'indemnité intégrale ; dans le cas de certains motifs légaux de refus, l'article 25 prévoit une indemnité nulle, d'un ou de deux ans de loyer. En cas de résiliation par le propriétaire acquéreur pour reconstruction, une indemnité d'expulsion s'applique également conformément aux conditions des articles 25 et 26 de la loi sur les baux commerciaux.

L'indemnité forfaitaire est en principe limitée à un montant maximal, mais celui-ci peut être ajusté dans des cas spécifiques en raison d'une insuffisance ou d'un excès manifeste. Il existe un délai de prescription strict d'un an pour introduire une demande, dont le point de départ dépend du cas spécifique.

Le refus doit être communiqué dans le délai légal et motivé ou conformément aux modalités légales ; si aucune mesure n'est prise, le renouvellement s'applique dans les conditions proposées par le locataire.

La loi prévoit divers motifs pour lesquels le bailleur peut refuser de renouveler le bail et, selon le motif invoqué, le bailleur peut être ou non tenu de verser une indemnité.

L'un des motifs légaux de refus de renouvellement du bail est « le manquement grave du locataire aux obligations découlant du bail en cours, y compris la dépréciation du bien causée par le locataire, sa famille ou ses ayants droit, et les modifications importantes de la nature ou du mode d'exploitation de l'entreprise apportées sans le consentement du bailleur, ainsi que tout acte non autorisé du locataire qui, considéré objectivement, rend impossible la poursuite de la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire ». Il s'agit là de manquements qui, pris individuellement, ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, mais qui, pris ensemble, sont suffisants pour refuser le renouvellement du bail. On peut citer comme exemples un locataire qui paie systématiquement son loyer en retard, qui a laissé le bien loué se détériorer, dont l'activité est plus souvent fermée qu'ouverte, etc.

Si le motif est accepté, le bailleur n'est pas tenu de verser une indemnité pour perte d'usage.

Toutefois, si la demande de renouvellement du locataire est refusée pour ces motifs et qu'il conteste le droit du bailleur de citer les raisons invoquées, il doit saisir le tribunal dans les 30 jours suivant la réponse du bailleur. Ce délai de 30 jours est un délai de prescription. Si le locataire tarde à saisir le juge, il perd son droit de contester le refus de renouvellement.

Est-il donc conseillé d'inclure une phrase type dans la réponse du bailleur indiquant qu'il refuse le renouvellement en raison d'une négligence grave de la part du locataire ? Veuillez noter ce qui suit : dans un arrêt de la Cour de cassation du 2 février 2023, il est précisé que si le bailleur refuse de renouveler le bail en raison de manquements graves du locataire aux obligations découlant du bail en cours, il doit préciser les manquements graves qu'il invoque dans le délai fixé dans la notification de refus, afin que le locataire puisse décider s'il souhaite contester le refus.

Dans un arrêt du 18 novembre 2019, la Cour de cassation a également confirmé que même si le locataire rouvre dans le quartier et conserve sa clientèle, l'indemnité forfaitaire d'expulsion d'un an reste due en cas de refus sur la base de l'article 16, I, 3° de la loi sur les baux commerciaux et que les locaux sont libérés à la fin du bail. Cela signifie que même les locataires qui n'ont subi que peu ou pas de préjudice du fait de l'expulsion ont droit à une indemnité d'expulsion. Il est donc dans l'intérêt du locataire de limiter autant que possible le préjudice et la perte de clientèle en recherchant de nouveaux locaux, à proximité ou non du bien loué, en temps utile, mais pas trop tôt.

Toutefois, il existe également des situations dans lesquelles aucune indemnité n'est due (par exemple en cas d'« opposition » dans des cas spécifiques) et des règles spéciales s'appliquent si plusieurs propriétaires ou sociétés sont impliqués.

Le propriétaire peut également renoncer à son droit de refus à l'avance ou, dans des cas exceptionnels, révoquer un accord préalable si un fait nouveau imputable au locataire survient par la suite.

Que se passe-t-il si le locataire propose un loyer ridiculement bas ?

Une demande de renouvellement dans un bail commercial doit, sous peine de nullité relative, contenir les conditions dans lesquelles le locataire est prêt à conclure le nouveau bail ; cela implique un loyer sérieux.

Selon la Cour de cassation, comme indiqué dans son arrêt du 29 avril 2016, une proposition avec un loyer fictif ou ridiculement bas n'est pas conforme à l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, car aucun contrat de location valable ne peut être créé au sens de l'article 1709 de l'ancien Code civil. Si le bailleur reste silencieux, il existe normalement une présomption irréfutable de consentement, mais cela ne s'applique pas si la demande elle-même est nulle en raison d'un prix irréaliste.

Si le prix est bas, mais pas manifestement déraisonnable, le bailleur peut proposer d'autres conditions ou refuser la demande. En cas de désaccord persistant, le tribunal déterminera la valeur locative normale sur la base des critères énoncés à l'article 19 de la loi sur les baux commerciaux.

La jurisprudence récente confirme également que le tribunal peut tenir compte de toutes les circonstances objectives pour déterminer le prix, telles que la situation économique incertaine résultant d'une pandémie, comme en témoigne l'arrêt de la Cour de cassation du 4 octobre 2024.

Quel est le délai de préavis pour le renouvellement d'un bail en Belgique ?

Le délai de préavis pour une demande de renouvellement de bail en Belgique est strict : le locataire doit notifier au bailleur sa demande de renouvellement entre 18 et 15 mois avant la fin du bail commercial en cours, au plus tôt et au plus tard, respectivement, sous peine de déchéance.

Cette notification doit être faite par acte d'huissier ou par lettre recommandée et doit contenir certaines informations obligatoires, notamment un avertissement indiquant que le bailleur doit répondre dans un délai de trois mois et de quelle manière.

Il est important de garder à l'esprit l'arrêt de la Cour de cassation du 16 février 2018, dans lequel la Cour confirme que, conformément à l'article 14, paragraphe 1 de la loi sur les baux commerciaux, une demande de renouvellement de bail doit mentionner explicitement (et rigoureusement) les deux formes de réponse possibles (c'est-à-dire lettre recommandée ou acte d'huissier), sous peine de nullité. L'arrêt de la Cour de cassation du 2 mars 2006 était déjà clair à cet égard : « La demande de renouvellement du bail par le locataire est nulle et non avenue si elle ne précise pas comment le bailleur doit notifier soit son refus motivé de renouvellement, soit d'autres conditions, soit l'offre d'un tiers ; il ne suffit pas que le bailleur ait connaissance du contenu de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux, qui impose cette notification, et cette obligation ne peut être remplacée par l'application du principe juridique selon lequel chacun est réputé connaître la loi, en l'occurrence l'article susmentionné ».

Après une notification valide, le bailleur dispose de trois mois pour répondre. En l'absence de réponse valide et dans les délais, il est irréfutablement réputé avoir accepté le renouvellement aux conditions proposées par le locataire.

En cas d'irrégularités, les possibilités de régularisation dans le délai légal de notification ou de couverture de la nullité par le bailleur sont limitées. La procédure est imprégnée d'un formalisme obligatoire en faveur du bailleur et a été confirmée par la jurisprudence et la doctrine.

Y a-t-il eu récemment des changements législatifs concernant le renouvellement des baux commerciaux en Belgique ?

Le projet de loi visant à insérer le livre 7 « Contrats spéciaux », présenté à nouveau le 20 février 2025, modernise le droit commun des baux et harmonise les règles relatives à l'achat, à la location, au prêt et aux services, avec un concept unifié de conformité et une simplification des dispositions obligatoires et complémentaires. projet de loi visant à insérer le livre 7 « Contrats spéciaux »

Dans l'état actuel des textes, cette réforme n'a pas d'impact immédiat sur le cœur du régime des baux commerciaux lui-même, qui reste soumis à la loi sur les baux commerciaux en tant que lex specialis. Toutefois, le livre 7 modifie et clarifie diverses règles du droit commun des baux qui s'appliquent à titre subsidiaire aux baux commerciaux (par exemple, l'indexation, les frais et charges, le remboursement des paiements indus, l'inventaire et la clause résolutoire).

En outre, le projet de loi clarifie l'indemnisation des travaux d'aménagement et de transformation qui ne relèvent pas du champ d'application de la loi sur les baux commerciaux et introduit un système cohérent qui est pertinent dans la pratique pour les contrats de bail commercial (par exemple, pour les rénovations dépassant le seuil de trois ans de loyer).

Pour les travaux relevant des articles 7 et 9 de la loi sur les baux commerciaux, la distinction continue de s'appliquer selon que les travaux ont été effectués avec autorisation (indemnisation : choix entre la valeur des matériaux/salaires ou la valeur ajoutée) ou sans autorisation (pas d'indemnisation et éventuelle remise en état initial).

Alors que l'article 9 de la loi sur les baux commerciaux est complémentaire et concerne principalement les travaux inférieurs au seuil de trois ans de loyer, le projet de loi visant à insérer le livre 7 « Contrats spéciaux » prévoit un régime de common law (art. 7.3.10 C. civ.) pour les travaux d'aménagement et de transformation qui ne relèvent pas du champ d'application de l'article 7, avec un mécanisme d'indemnisation fondé sur l'enrichissement sans cause et une distinction entre les travaux amovibles et non amovibles ; ce régime est une loi complémentaire. Cela est particulièrement pertinent lorsque le locataire a obtenu l'autorisation d'effectuer des rénovations dépassant le seuil sans qu'il y ait d'accord contractuel concernant l'indemnisation à la fin du bail.

Quelles sont les conséquences si un locataire commercial ne renouvelle pas le bail ?

La loi sur les baux commerciaux accorde au locataire un droit de renouvellement (article 13 de la loi sur les baux commerciaux), mais l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux stipule que ce droit ne peut être exercé qu'en donnant un préavis régulier et en temps utile entre 18 et 15 mois avant la fin du bail en cours, en précisant les conditions et l'avertissement légal.

À défaut, le bail commercial prend fin à l'expiration de la durée convenue et aucun renouvellement automatique n’est prévu. Dans un arrêt du 15 juin 2017, la Cour constitutionnelle a confirmé que le législateur avait délibérément renoncé à introduire un système de continuité automatique. Elle confirme également que l'équilibre des intérêts reposait sur le droit d'initiative du locataire, les motifs limités de refus et les mécanismes d'indemnisation du côté du bailleur.

Si un locataire est autorisé à rester en possession des lieux après l'expiration du bail, un nouveau bail à durée indéterminée peut être conclu en vertu du droit commun (reconduction tacite), mais cela n'affecte pas les règles de procédure obligatoires de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux.

Dans la relation propriétaire-locataire, les clauses qui impliquent une renonciation préalable à la protection obligatoire prévue à l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux sont également nulles et non avenues, et le propriétaire dispose de trois mois pour répondre à une demande valable.

Si aucune mesure n'est prise, le consentement est réputé avoir été donné dans les conditions proposées par le locataire.

Une clause qui prolonge « de plein droit » ou « automatiquement » le bail ou qui dispense le locataire de présenter une demande de renouvellement est relativement nulle en faveur du bailleur en raison du caractère impératif de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux ; la jurisprudence a déclaré ces clauses invalides. Lorsque les parties ne parviennent pas à un renouvellement valable, on ne procède pas à la création d’un nouveau contrat avec les conséquences juridiques prévues par les articles 13 et suivants.

Pour les sous-locataires, l'article 11 de l'annexe II de la loi sur les baux commerciaux stipule que leur droit au renouvellement dépend du locataire principal, mais que si aucune demande n'est introduite ou si elle est rejetée pour des motifs purement subjectifs, ils peuvent demander directement au bailleur le renouvellement, à condition de respecter les mêmes exigences formelles que celles prévues à l'article 14 ; s'ils ne le font pas, ils partageront généralement les conséquences du non-renouvellement du bail principal.

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